У ситуації, коли в Україні діє мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення ринковий механізм самостійно почав впроваджувати інструменти-замінники. Одним із найзручніших таких інструментів як для власника, так і для користувача земельної ділянки став договір емфітевзису.
Емфітевтне землекористування є однією із найдавніших форм користування землею, яке походить із Давньої Греції і стало невід’ємною складовою класичного римського права. Звичайно, для пересічного селянина в Україні слово «емфітевзис» все ще має присмак «екзотичності» та «лячності», хоча це, швидше, наслідок низької обізнаності власників землі щодо правових інструментів землекористування, які дає їм сучасне вітчизняне цивільне законодавство.
Договір емфітевзису (договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб) – це договір за яким, власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею землекористувачу для сільськогосподарських потреб.
Які переваги договору емфітевзису?
✔️ На підставі договору емфітевзису виникає окреме речове право, яким користувач може вільно розпоряджатися (через договори дарування, купівлі продажу та інші). В той час як за договором оренди при бажанні передати право користування іншій особі потрібно укладати договір суборенди, а орендар має право передавати землю в суборенду лише якщо це передбачено в договорі оренди або за дозволом власника земельної ділянки.
✔️ В теперішній ситуації, коли відсутній закон про обіг земель, а тіньовий ринок сільськогосподарських земель розвивається шаленими темпами, емфітевзис є найкращим варіантом для власника земельної ділянки.
Можливість передавати земельну ділянку у користування на праві емфітевзису ‒ це один із елементів економічної свободи власника ділянки. Тих, хто побоюється, що емфітевзис є формою «обходу мораторію», слід заспокоїти ‒ хоч яким би був строк емфітевтного землекористування, власник ділянки та його спадкоємці не позбавляються права власності на ділянку. Довгостроковий емфітевзис у цьому сенсі мало чим відрізняється від довгострокової оренди, але власник ділянки, який передав її на 49 років у оренду, ще тільки розраховує на отримання орендної плати у майбутньому, тоді як передача ділянки у емфітевзис дозволяє одразу отримати бажану суму винагороди без ризику втратити дохід у майбутньому через інфляцію чи інші ризики.
Договір емфітевзису є зручним і гнучким інструментом бізнесу й для користувача земельної ділянки, адже той може використовувати землю як актив ‒ продати право користування, взяти кредит під нього. Це основні відмінності, які відрізняють договір емфітевзису від стандартного та негнучкого договору оренди.
✔️ Договір емфітевзису може бути як оплатний так і безоплатний. Оплата за цим договором може здійснюватись як одразу за весь період користування земельною ділянкою так і періодично, в той час коли за договором оренди землі оплата здійснюється щорічно. Враховуючи накладений мораторій на землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, саме договір емфітевзису є можливістю отримати в користування земельну ділянку на тривалий період здійснюючи оплату під час укладення договору за весь період користування.
В договорі емфітевзису можна вільно та без обмежень встановлювати плату за користування (на практиці в договорі оренди землі, плата за користування земельною ділянкою повинна бути не меншою 3% від нормативної грошової оцінки землі).
✔️ Існує думка, що договір емфітевзису ‒ приклад прихованої купівлі-продажу земельної ділянки. Однак це далеко не так. Навіть якщо угоду укладено на довгостроковий термін, то в реєстрі, за правовстановлюючими документами, власник усе одно залишається власником. Якщо ж виникнуть умови для розірвання чи визнання договору емфітевзису недійсним, то ризики несе користувач. При зміні власника земельної ділянки договір емфітевзису не втрачає свою силу, його права та обов’язки переходять до нового власника. У разі смерті власника та відсутності спадкоємців, ділянка переходить у власність територіальної громади.
Водночас емфітевзис як речове право може передаватися землекористувачем у суборенду, спадок, в заставу, або ж як внесок у статутний фонд юридичної особи. Іншими словами, це певний актив, який може використовуватися як для продажу, так і для залучення коштів. Й у цьому є чималі переваги на відміну від, наприклад, договору оренди. Оскільки за останнім для того, щоб здати орендовану землю в суборенду, орендатору потрібно отримати згоду власника.
Які ризики договору емфітевзису?
✔️ На відміну від договору оренди, об’єктом договору емфітевзису можуть бути тільки (!) ділянки сільськогосподарського призначення.
✔️ Особливістю договору емфітевзису є обмежене законодавство щодо його змісту, порядку укладення, виконання та розірвання. На відміну від договорів оренди землі, регулюванню яких присвячено окремий закон, регулюванню договорів емфітевзису присвячено лише декілька (!) статей Цивільного кодексу України. Звичайно, з одного боку, це дає ширші можливості сторонам договору, тобто, більшу свободу при створенні договору та визначенні його умов, зокрема щодо його розірвання. Проте, з іншого, у цьому є чимало можливостей для зловживань з боку того, хто відповідний договір емфітевзису розроблятиме та нав’язуватиме. Якщо інша сторона не буде вичитувати такий договір та вимагати внесення своїх правок до них, то вона може опинитись у нерівному становищі з контрагентом: останній матиме більше прав і менше обов’язків, аніж той, хто не приділить договору уваги.
✔️ При укладені договору емфітевзису власник має бути уважним, щоб потім не «потрапити в податкову кабалу». Справа в тому, що податки за землю сплачує не користувач, а власник (!). Саме тому в договорі слід прописати умови, за яких власникові не потрібно буде платити податок за землю, якою хтось користується.
✔️ Договір емфітевзису може бути як строковий, так і безстроковий. Варто лише пам’ятати, що для земельних ділянок державної або комунальної власності строк не може перевищувати п’ятдесяти років, а право користування не може бути відчужено, внесено до статутного фонду чи передано у заставу. Продаж емфітевзису на комунальні та державні землі здійснюється у формі аукціону. Оскільки встановлена загальна вимога, що договір може бути розірвано у випадку, якщо одна зі сторін повідомила про його розірвання за один рік й якщо одна із сторін розраховує надавати земельну ділянку у користування/користуватися землею протягом більшого строку, тому, щоб у майбутньому не виникало додаткових ризиків, необхідно прописати у договорі умову, що розірвання неможливе раніше від зазначеного терміну.
✔️ Положеннями ЦК України, на відміну від договору оренди, не передбачається можливість пролонгації договору емфітевзису та не встановлюється обов’язку власника земельної ділянки на вимогу землекористувача продовжити дію такого договору. Однак, сторони можуть передбачити таке право у договорі емфітевзису, зокрема зазначити, що після закінчення дії договору землекористувач має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі він повинен до прикладу не пізніше за 30 календарних днів до закінчення дії договору письмово повідомити власника про намір продовжити його дію.
Рекомендації !
☑️ Доцільно (!) детально визначати всі умови користування земельною ділянкою, а також обов’язково зазначати умови пролонгації договору, переходу права в порядку спадкування, переважного права як купівлі земельної ділянки у власника, так і викупу права користування власником його ж земельної ділянки у користувача.
☑️ Доцільно (!), якщо розрахунок за договором емфітевзису проводиться за весь період користування, то в самому договорі визначити оплату користування земельної ділянки відповідно до експертної або нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Це зніме питання у майбутньому щодо можливого заниження оплати користування земельною ділянкою або її індексації.
☑️ Доцільно (!) договір емфітевзису нотаріально посвідчувати, незважаючи на те, що ця умова не визначена як обов’язкова чинним цивільним законодавством.
Разом із тим, лише допомога досвідченого юриста – фахівця з господарського та корпоративного права буде запорукою укладення безпечної та вигідної для обох сторін угоди із зведенням до мінімуму можливих ризиків (!)
Сергій Галкевич
асистент кафедри приватного права
