31 березня 2020 року було прийнято по істині історичний нормативний акт: Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». Ним скасовано мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, який діє в Україні вже майже 19 років, та запроваджено ринок землі.
Цих змін українські реалії потребували вже давно. Відсутність «білого» ринку землі стримувала розвиток тих галузей сільського господарства, які вимагають значних інвестицій саме у землю. Водночас, як зазначають аналітики, «тіньовий» ринок землі існував. Останнім часом для обходу мораторію використовувались договори довгострокової оренди та емфітевзису. Так, станом на серпень 2019 року було укладено 111 620 договорів емфітевзису, що еквівалентно близько 497,3 тис. га. Ще на 600 тис. га укладено договори довгострокової оренди.
В чому ж полягають нововведення?
1. Механізми обігу земель почнуть діяти з 1 липня 2021 року. При цьому, вони стосуватимуться земель приватної власності. Заборона відчуження сільськогосподарських земель державної і комунальної власності залишилась. Мораторій на тимчасово окупованих територіях також продовжує діяти.
2. До 1 січня 2024 року українські юридичні особи не матимуть можливості набути земельні ділянки, які перебувають у приватній власності та віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельні ділянки, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельні частки (паї), крім випадків переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.
3. Суб’єктами, які можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення є:
- громадяни України;
- юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;
- територіальні громади;
- держава.
4. Стосовно банківських установ запроваджені обмеження щодо умов і порядку набуття земель у власність: лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. При чому, такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
5. Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, що не є громадянами України, може здійснюватися з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі. При цьому, закон містить перелік суб’єктів, яким заборонено набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за будь-яких умов.
6. Запроваджені обмеження по площі земельних ділянок, які можуть перебувати у власності однієї особи:
– до 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 га. Виключення становлять земельні ділянки, набуті у власність до 1 липня 2021 року;
– з 1 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України або юридичної особи, яка не має іноземних учасників та бенефіціарів, не може перевищувати 10 тис. га.
7. Передбачено переважне право придбання земельної ділянки. Відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду землі» таке право має орендар, який відповідно до закону може мати у власності відповідну земельну ділянку. Водночас, орендар може передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.
8. Визначено можливість конфіскації земельної ділянки (площі, що перевищує дозволений обсяг), набутої з порушенням установленого порядку, умов щодо суб’єкта права власності або максимально допустимої площі земель. Конфіскація здійснюється на підставі рішення суду за позовом Держгеокадастру України. Конфіскована земельна ділянка підлягає продажу на торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
9. Імперативно врегульованою до 1 січня 2030 року є ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а також виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв). Вона не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Підсумовуючи викладене, можемо констатувати, що відкриття ринку землі має на меті належним чином забезпечити реалізацію права приватної власності на землі сільськогосподарського призначення і, в той же час, передбачає ряд стримуючих механізмів, спрямованих на захист прав землевласників та збереження землі як основного національного багатства. Втім, природно, що в процесі реалізації на практиці окреслених норм проявить себе потреба в удосконаленні процедур обігу відповідних земельних ділянок.
Катерина Козмуляк
асистентка кафедри публічного права
