Земельні відносини: що нас очікує після завершення війни та чим може бути корисна медіація?

Як війна вплинула на земельно-правові відносини?

Задля забезпечення безпеки та пристосування земельних відносин до нової дійсності, законодавцем майже одразу після початку активних військових дій, було прийнято ряд змін:

• Обмежено доступ до Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Наслідок – ринок землі, функціонування якого лише набирало обертів після старту в 2021 році – завмер. Адже, без доступу до даних реєстрів посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок, реєстрація права власності – неможливі. На зараз діяльність даних інформаційних систем відновлено, хоча й із значними обмеженнями.
• Заборонено проводити земельні торги щодо набуття прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Як наслідок – втрата конкурентності.
• Автоматичне поновлення договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту на один рік без волевиявлення сторін таких договорів.
• Спрощено передання в оренду земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва державної та комунальної форм власності строком до 1 року з одночасним обмеженням прав орендаря (наприклад, розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків НГО).
• Спрощено порядок передання в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності особам та підприємствам, виробництво яких переміщено (евакуйовано) із зони бойових дій.
• Заборонено безоплатну передачу земель державної, комунальної власності у приватну власність.

Усі ці та інші зміни до законодавства спрямовані на забезпечення безпеки землевласників та користувачів, полегшення та оптимальне використання земельних ділянок за призначенням, якщо не власниками, то іншими спроможними користувачами. Проте, на нашу думку, це також може стати причиною виникнення конфліктних ситуацій та спорів в майбутньому, зокрема тоді, коли воєнний стан в Україні буде скасовано чи припинено.

Що очікувати?

Збільшення звернень, пов’язаних із відновленням правовстановлюючих документів, частина яких була знищена внаслідок військових дій, як наслідок -земельні спори з приводу володіння, користування і розпорядження земельними ділянками, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб; спори між орендарями та орендодавцями земель товарного сільськогосподарського виробництва; межові спори у межах території територіальних громад; спори щодо обмежень у використанні земель та земельних сервітутів; спори щодо додержання громадянами правил добросусідства, оскільки відбулося велике переміщення населення в межах території України, змінилися сусіди та налагоджені сусідські відносини – це теж може бути фактором збільшення напруги та конфліктних ситуацій в громадах; велика кількість спорів пов’язаних із безоплатною передачею земельних ділянок у власність. Наприклад, можемо очікувати хвилю звернень стосовно оформлення права власності на земельні частки (паї), яке громадяни не змогли оформити у визначений законодавством період – до початку 2025 року в зв’язку з законодавчою забороною передачі земель у приватну власність на період воєнного стану.

Чим корисна медіація?

Відповідно до положень Земельного кодексу України, земельні спори вирішуються судами, органами місцевого самоврядування та можуть бути врегульовані шляхом медіації. При чому вказані органи мають сприяти примиренню сторін земельного спору. Таке сприяння, на нашу думку, може полягати в інформуванні про можливість звернення сторін земельних спорів до медіації за допомогою у врегулюванні та забезпеченні доступу до послуги медіації для всіх бажаючих.

Медіація – це структурований, добровільний, конфіденційний та гнучкий процес, в якому нейтральний неупереджений посередник (медіатор) допомагає сторонам провести процес переговорів та самостійно знайти те рішення, яке задовольнятиме інтереси кожного учасника.

Закон України «Про медіацію» не встановлює обов’язковості медіації, зокрема і в земельних спорах. І водночас визначає лише деякі обмеження щодо медіабельності можливих звернень: значний суспільний інтерес до справи, недієздатність сторони(ін), справа може вплинути на права і законні інтереси третіх осіб, які не залучені в процес.

Запровадження можливості скористатися процедурою медіації для захисту своїх земельних прав на основі принципу рівності з юрисдикційним способом захисту за підтримки з боку державних органів та місцевих органів влади є підґрунтям формування в суспільстві культури вирішення спорів шляхом діалогу, переговорів та медіації.

Формування прийняття медіації як процесу примирення між сторонами для кращого порозуміння та знаходження консенсусу щодо землі та інших природніх ресурсів, які пов’язані з землею (ліс, узбережжя, сільськогосподарські культури), може допомогти запобігти поширенню інцидентів надалі та знизити напругу в громадах загалом.